O que uma hipoteca de 50 anos significaria para os compradores de casas

A Administração Trump está a trabalhar para introduzir hipotecas de 50 anos para compradores de casas – um plano que suscitou críticas até mesmo de alguns dos aliados do Presidente, e que os especialistas alertam que poderá trazer desvantagens potencialmente importantes.

Presidente Donald Trump sugerido que sua administração introduziria hipotecas de 50 anos em uma postagem do Truth Social no fim de semana. Logo depois, o diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação, Bill Pulte postado em X: “Graças ao Presidente Trump, estamos de fato trabalhando na hipoteca de 50 anos – uma mudança completa no jogo.”

A hipoteca de 50 anos marcaria uma extensão significativa do mais comum tipo de hipoteca nos EUA, uma hipoteca fixa de 30 anos, na qual o empréstimo é amortizado – ou liquidado – durante um período de 30 anos.

Diversos de direita comentaristas e os legisladores foram rápidos em expressar oposição à ideia, que a deputada Marjorie Taylor Green disse numa publicação sobre X, “em última análise, recompensaria os bancos, os credores hipotecários e os construtores de casas, enquanto as pessoas pagam muito mais juros ao longo do tempo e morrem antes de pagarem a sua casa”.

A proposta da administração Trump também gerou crítica de especialistas em habitação, que afirmam que os benefícios para os compradores de casas seriam mínimos. Aqui está o que uma hipoteca de 50 anos significaria para potenciais compradores de casas.

Quais são os benefícios?

Os pagamentos mensais de uma hipoteca de 50 anos seriam inferiores aos de uma hipoteca de 30 anos, de acordo com Alex Schwartz, professor de política urbana na The New School.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa está comprando uma casa de US$ 500 mil com uma hipoteca de 30 anos. A taxa de juros atual para uma hipoteca fixa de 30 anos é de cerca de 6,22%, segundo Freddie Mac. Isso significa que se o comprador da casa própria desse um adiantamento de 20%, o pagamento mensal do principal e dos juros seria de $ 2.455, de acordo com Calculadora de hipotecas da Fannie Mae. Mas se contraíssem uma hipoteca de 50 anos, novamente com um pagamento inicial de 20%, então o seu pagamento mensal de capital e juros – assumindo que a taxa de juro é a mesma – seria de 2.171 dólares, de acordo com a Fannie Mae. Isso é um pouco menos de US$ 300 a menos do que o pagamento mensal de uma hipoteca de 30 anos.

“É uma redução, mas não é dramática”, diz Schwartz sobre a diferença entre os pagamentos mensais de hipotecas de 30 e 50 anos.

Ele também observa que a taxa de juros para uma hipoteca de 50 anos provavelmente não iria será o mesmo que para uma hipoteca de 30 anos, o que poderia reduzir as poupanças potenciais. Uma taxa de juros mais alta é apenas uma das possíveis desvantagens de uma hipoteca de 50 anos, diz ele.

Quais são as desvantagens?

Uma desvantagem de uma hipoteca de 50 anos é que os compradores de casas levariam mais tempo para pagar suas dívidas.

“Se você tivesse 30 anos e comprasse uma casa com uma hipoteca de 30 anos, ela seria propriedade gratuita e desimpedida aos 60 anos, então você só teria que pagar impostos sobre a propriedade e manutenção da casa, não tendo mais que pagar uma hipoteca durante a velhice ou a aposentadoria”, diz Schwartz.

“Se você estivesse agora pagando um empréstimo para uma hipoteca de 50 anos e tivesse 30 anos, a hipoteca não terminaria até os 80 anos e, portanto, você teria um período de tempo, provavelmente durante a aposentadoria, em que teria que pagar os custos do serviço da dívida, além dos impostos sobre a propriedade e da manutenção”, continua ele.

A outra questão, diz Schwartz, é que os proprietários não acumulariam capital tão rapidamente com uma hipoteca de 50 anos como fariam com uma hipoteca de 30 anos. Durante os primeiros anos de uma hipoteca, o proprietário paga principalmente juros; são necessários vários anos até que comecem realmente a reduzir a sua dívida. Os compradores com uma hipoteca de 50 anos pagariam as suas dívidas muito mais lentamente em comparação com uma hipoteca de 30 anos.

Se os preços da habitação caírem, Schwartz teme que as pessoas com uma hipoteca de 50 anos possam ter um património líquido negativo, o que significa que deverão mais na sua hipoteca do que o valor da sua casa.

Schwartz também diz que, muito provavelmente, a taxa de juro de uma hipoteca de 50 anos seria mais elevada do que a de uma hipoteca de 30 anos. Atualmente, as taxas de juros das hipotecas de 30 anos são mais altas do que as das hipotecas de 15 anos.

“Existem importantes compensações aqui”, diz Schwartz. “Seu pagamento mensal é um pouco reduzido, (mas) levará muito mais tempo para construir o patrimônio em sua casa, levaria mais tempo para realmente cancelar a hipoteca, de modo que, quando você for mais velho, seus problemas de acessibilidade à habitação seriam maiores quando você estiver fora do mercado de trabalho do que seriam se você tivesse uma hipoteca de 30 anos, e você corre maior risco de ter patrimônio líquido negativo.”

Uma hipoteca de 50 anos ajudaria a resolver o problema da acessibilidade da habitação?

Segundo Schwartz, não de forma significativa. Para as pessoas que estão “espremidas” nas suas hipotecas actuais, se decidissem refinanciar uma hipoteca de 50 anos, os seus pagamentos mensais tornar-se-iam mais acessíveis, diz Schwartz. Mas ele alerta que uma hipoteca de longo prazo acarretaria riscos significativos.